Rezim Tidak Tegas, Banjir Sengketa Properti Tak Akan Terelakkan
Jeffri AM Sitombuk Direktur Advokasi dan Perlindungan Konsumen Studi Hukum Properti Indonesia (SHPI)

Seruu.com - Meningkatnya industri properti akhir-akhir ini membuat semakin mengeliatnya penjualan rumah baik secara landed house maupun apartment (Rusun),  seiring dengan pangsa pasar yang tinggi pula beberapa tahun ini. Pertumbuhan properti sejalan dengan pertumbuhan ekonomi kira-kira demikian pandangan  beberapa pengamat.

Mereka memberikan apresiasi terhadap industri properti dalam pemajuan dan pendorong pertumbuhan ekonomi nasional akibat dari adanya multiplierefect diantaranya merangsang tercipta lapangan kerja baru, peningkatan jual beli, perputaran uang secara rill disektor mikro.

Akan tetapi negatifnya multipliereffect tesebut mendorong peningkatan kebutuhan yang tinggi sehingga jika dalam hal tidak terdapat produk properti maka akan memakan korban yang sangat besar,mengindikasikan bahwa perekonomian dalam situasi yang kurang berkembang.

Rejim yang tidak tegas

Nasib buruk masih dirasakan properti nasional sebagaimana Mega proyek rusunami yang ternyata  gagal, dianggap salah sasaran. Dalam hal ini pemerintah belum mampu untuk melakukan sebagian tugasnya sebagai pembina diantaranya selaku perencana, pengaturan,  pengendali seta pengawas seperti   yang diamanatkan Undang-undang No.1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Pemukiman serta Undang-undang No.20 tahun 2011 tentang  Rumah Susun.  Kesalahan tersebut dilimpahkan kepada pemerintah.

Soal lemahnya pemerintah dalam pengawasan dan penindakan, bahkan cenderung tutup mata itu membuat masyarakat kembali menjadi korban, lihat bagaimana developer nakal pun bermunculan,  sehingga bertambah runyamlah masalah-masalah dalam properti Indonesia. Akhirnya  sikap yang tidak tegas menjadi ujung pangkal masalah.

Undang-undang yang baru keluar masih dianggap tidak tegas, bahkan mengulang kesalahan rejim lalu. Masih berkutatnya masalah terkait dengan PPJB sampai dengan AJB hingga dengan penyerahan sertifikat hak milik atas nama pemilik seakan menjadi masalah klasik. Banyaknya klausula yang tidak pro terhadap konsumen sejak dari hulu (memang didesain sedemikian rupa) hingga hilirnya itu membuat nilai tawar konsumen tidak berimbang, celakanya lagi perimbangan itu tidak diharuskan masuk kedalam  hukum positif.

Banjir Sengketa Properti

Bahwa masalah developer  adalah pembiayaan,  tak dapat dipungkiri memang dari sektor bisnis  developer (pengembang)  dituntut melihat peluang keuntungan yang sebesar-besarnya undang-undangpun mengisyarakan hal tersebut. Jika melihat skema pembangunan properti dalam projek pembiayaan dapat dilihat dari 3 segmen pembiayaan yaitu; Modal sendiri,kredit bank, dan uang muka dari konsumen.Disinilah ide untuk mengeruk keuntungan dari konsumen properti dan benih-benih sengketa ditanamkan. Jurang antara konsumen dan developer-pun mulai  digali.

Kebutuhan perumahan yang tinggi seiring jumlah penduduk yang semakin bertambah membuat stok perumahan belum dapat terealisasi. Stok properti yang  belum tersedia ditambah keuntungan yang menggiurkan maka dapat dilihat bahwa keinginan masyarakat untuk memiliki properti pribadi sangat besar belum dengan nilai prestise yang akan timbul bila memiliki properti lebih dari 3.

Masalah berikut dari aspek stok dapat dilihat penjualan properti  dari aspek  pre selling (stok property menunggu dibangun) dan  post selling (stok property yang siap dijual). Dalam hal pre selling mencapai 75% dari nilai penjualan properti adalah bermasalah,  dalam hal ini jarak penyerahannya dapat sampai 6-9 bulan (landed house), bahkan  apartemen dan perkantoran  dapat sampai dengan 18-24 bulan. keterlambatan penyerahan fisik memang terjadi pada proyek properti mengingat pembiayaan yang disebutkan di atas. Sampai proses pelepasan hak kepada pembeli semisalnya pemecahan sertifikat hak milik induk menjadi sertifikat hak milik perorangan pasti tidak terhindar dari sengketa.

Banjirnya sengketa propertipun tidak akan dapat terelakkan. Penilaian Studi Hukum Properti Indonesia paling tidak 2 hal yang mendasar mengapa hal tersebut terjadi, yaitu kurangnya pemahaman konsumen properti  terhadap aspek legal, dan  kurangnya kesadaran hukum para developer  dalam membangun propertinya. Dengan kata lain Developer lebih sering menggunakan jalan pintas yang pastinya tidak murah membuat konsumen terjerembab jatuh kedalam lubang yang dalam sehingga terciptalah sengketa tersebut.

Disamping sengketa tersebut harus dilihat pertumbuhan properti yang seimbang. Pertumbuhan Properti  yang tidak terkendali sehingga jauh melampaui kebutuhan (over supply) dapat berdampak pada terganggunya perekonomian nasional. Gangguan tersebut khususnya bila terjadi penurunan harga di sektor properti secara drastis dengan terjadinya buble burst (pertumbuhan tanpa diimbangi kebutuhan), paling tidak hemat kami  disebabkan beberapa alasan seperti adanya persamaan presepsi antara developer tentang proyeksi keuntungan penjualan properti untuk kelas menengah ( lihat penjualan rumah/apartmen rata-rata Rp.200 juta), namun tidak diimbangi dengan jumlah kelas bawah yang terdongkrak ke kelas menengah.

Meski beberapa riset menyebutkan peningkatan jumlah orang kaya di Indonesia. Selain itu alasana lainnya, tidak meratanya pembangunan properti nasional karena  lebih terpusat pada satu tempat saja (lihat pengembangan sentul dan bekasi) dan hampir dimonopoli para developer raksasa sehingga persaingan harga tidak kompetitif.  Masih terngiang dikepala kita bagaimana krisis ekonomi di Amerika Serikat  yang dikenal Mortgage Case dapat meluluhlantakkan sistem perekonomian negara adidaya itu. Pastinya kita tidak ingin mengulangi kejadian itu di Indonesia.

Jeffri AM Sitombuk
Direktur Advokasi dan Perlindungan Konsumen
Studi Hukum Properti Indonesia (SHPI)
Jakarta

BAGIKAN
KOMENTAR SERUU